María Mercedes Maldonado
Colombia es reconocida a nivel latinoamericano por su legislación sobre lo que se llama técnicamente gestión del suelo. Eso quiere decir que además de la facultad de formular planes de ordenamiento territorial los Alcaldes disponen de importantes herramientas para intervenir en el mercado de la tierra, un mercado que funciona mal. Funciona mal porque la sociedad, usted, yo, todos los que compramos o alquilamos vivienda y pagamos tributos municipales terminamos trasfiriendo cuantiosos recursos de nuestros ahorros y nuestro trabajo a los propietarios de tierra.
A pesar de esos avances, la implementación de la legislación ha ido lenta, pocos alcaldes y concejos se han interesado en el tema y el Ministerio de Vivienda, que más parece una agencia de la Cámara de Construcción-CAMACOL, en lugar de impulsar la aplicación de esas herramientas ha hecho todo lo posible por entorpecerlas. La herramienta más antigua –y problemática- de gestión del suelo es expropiación y como parte esencial de ella la indemnización, o justo precio. Para la mayoría de los jueces eso del justo precio tiene que ver solo con el propietario expropiado y se olvidan que del otro lado está la colectividad que con sus impuestos paga las indemnizaciones.
También las entidades públicas, a veces presionadas por la urgencia de hacer obras, a veces por ignorancia o a veces por intereses menos claros, acostumbran pagar altos precios de la tierra, y el tema solo se discute cuando pasan casos como el del escandaloso avalúo que se acaba de elaborar para el Consejo de Estado, dentro del proceso de expropiación de una porción del Country Club, la cancha de polo, avalúo que según El Espectador fue hecho por un perito designado por una entidad pública nacional, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC).
Hay interesantes instrumentos en la ley 388 de 1997 que permitirían evitar el riesgo de pago de avalúos tan altos con nuestros impuestos, que en pocos casos se aplican. Un principio hay detrás de esos instrumentos, el de la distribución equitativa de las cargas y beneficios del desarrollo urbano entre los propietarios de suelo y la colectividad, que se puede concretar a través de reajustes de terrenos, obligaciones urbanísticas o transferencia de derechos de construcción.
Para casos como el Country Club, que es el de grandes equipamientos que alguna vez fueron suburbanos y por el crecimiento urbano quedan hoy dentro de la ciudad, en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Bogotá del año 2000, aprobado durante el primer gobierno de Enrique Peñalosa, se creó un instrumento para aplicar esa regla de la distribución equitativa de cargas y beneficios: los planes de reordenamiento, consistentes en que se pueden autoriza usos y edificabilidades rentables en una tercera parte del terreno a cambio de que el propietario de esos equipamientos entregue a la ciudad el otro 70%. Con el incremento de los precios de la tercera parte era posible pagar a un precio justo el resto del terreno, porque además esa porción se vería beneficiada del parque, las vías o los equipamientos públicos que se hicieran en él. Pero a Peñalosa, que firmó el POT, la cosa le pareció enredada y, sobre todo muy demorada. Y aunque el Plan de Reordenamiento hubiera podido incluir todo el club, que tiene un área de 100 hectáreas, Peñalosa ordenó la expropiación de la cancha de polo, con 7,5 hectáreas, para demostrar mano firme y, porque se sentía con una abultada chequera producto de la reforma tributaria de Castro y la privatización parcial de la Empresa de Energía. La orden de Peñalosa por todos lados era comprar tierra, como fuera.
Las cosas no resultaron bien: el trámite fue lentísimo porque los poderosos dueños del Country Club, los cacaos de este país, que no querían dejar de jugar golf en la mitad de la ciudad y mucho menos que un Alcalde les aplicara algo que les suena a comunismo, la función social de la propiedad, contrataron abogados para que interpusieran todo tipo de demandas y recursos, dirigidas a evitar la expropiación y, si eso no lo lograban, un pago jugoso por esas 7,5 hectáreas. Y como si fuera poco, la definición de la indemnización en el Consejo de Estado, última instancia de todas las demandas, vino a suceder en su segundo gobierno. El Plan de Reordenamiento aprobado durante el gobierno de Mockus nunca se aplicó, ante el tremendo lío creado por la orden de expropiación de Peñalosa y solo en 2007 se logró la entrega anticipada de la cancha de polo.
Campo de Polo. Imagen tomada de Revista Cambio, Edición 762, Febrero 2008
Como la Alcaldía todavía puede objetar el avalúo presentado por el IGAC, es bueno recordar que en su momento se hicieron tres avalúos, dentro del trámite de expropiación, que arrojaron cifras mucho menores que las que ahora, un avaluador designado por la entidad nacional rectora en materia de avalúos, la que mantiene a la mayoría de los municipios del país con catastros desactualizados para el pago del impuesto predial, pero se desborda cuando de avalúos comerciales se trata, intenta hacer pagar con los recursos públicos de todos los bogotanos.
AVALÚOS A PRECIOS CORRIENTES (1)
AVALÚOS ACTUALIZADOS A PRECIOS 2016 POR IPC
Se está condenando hoy al Distrito a pagar por la cancha de Polo más de 8 veces de lo que determinó otra entidad pública Catastro Distrital en 2000. Los propietarios privados alegan que en esos casos Catastro es juez y parte, pero aún así está determinando un pago 3,5 veces mayor que el fijado por una entidad privada, la Lonja de Propiedad Raíz y por los peritos de un juzgado, caracterizados por tender a fijar altos avalúos. El escándalo reside, en primer lugar, en que la ley obliga al avaluador a tener en cuenta la norma urbana que aplica para el predio que se expropia, sin incluir expectativas por otros usos.
Como si esto fuera poco, el precio por M2 de$ 2.533.333 está establecido para el terreno total o lote bruto. Si ese terreno se urbanizara tendría que ceder alrededor del 50% para vías, parques y equipamientos, por tanto el precio por M2 de área útil se eleva a $ 5.076.000.oo pero además tendría que pagar participación en plusvalía, que equivale a un 50% del aumento en el precio por pasar de club a urbanización: todo eso reduce el precio del terreno. Nada de esto tuvo en cuenta el avaluador.
La administración legalmente tiene como defenderse ante el equivocado avalúo del IGAC. A nivel ético le va a quedar un poco más difícil porque durante la primera administración del Alcalde Peñalosa se compraron terrenos en el tramo del Norte de la ALO, donde hoy queda la Reserva Thomas van der Hammen, es decir un terreno rural, con usos rurales, ni siquiera ubicado en un espacio urbano, a precios bastante altos, que agrupé en este cuadro:
Si se hace el mismo ajuste de suelo bruto o total a área útil los precios se duplicarían. Hoy en día, no hay ningún suelo rural, con avalúo establecido por el uso rural, como ordena la ley, que tenga esos precios. $ 20.000/M2 en suelo rural ya es un precio excesivo. Los predios de la ALO se compraron entre 1998 y 2000 por enajenación voluntaria, es decir, que los propietarios aceptaron el avalúo propuesto por la administración, y no hubo necesidad de llegar al proceso de expropiación. No encontré información sobre el avaluador. Los terrenos fueron comprados a “Constructora Mudela del Río” o a “Inversiones San Simón”, entre otros.
Con estos últimos datos no quiero dar a entender que no apoyamos –y exigimos- una actuación decidida de la administración distrital para lograr la modificación del avalúo realizado en el caso del Country Club. Quiero llamar la atención que un gobierno que ha anunciado un ambicioso plan de obras, no puede darse el lujo de seguir acompañando los intereses especulativos de los propietarios de suelo. Por eso Alcalde, deje por favor de decir que los terrenos de la Reserva van der Hammen valen $ 3 billones, como argumento para urbanizarla, eso no es cierto, esos terrenos son rurales, así como los del Country Club son dotacionales.
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(1) Datos tomados de ACOSTA Claudia, PINILLA Juan Felipe (2007) “Adquisición de suelo del Country Club de Bogotá: tensiones y lecciones de un proceso inconcluso” Lincoln Institute of Land Policy, Working Paper
